Il mattone, e nello specifico l’acquisire un immobile per metterlo a reddito, viene considerato da
sempre l’investimento per eccellenza degli italiani. Nel nostro Paese infatti, secondo gli ultimi dati
dell’Agenzia delle Entrate, sono circa 4,3 milioni i locatori, per un totale di 5,6 milioni di immobili
concessi in affitto con regolare contratto. Secondo un’indagine del Corriere della Sera, 1 italiano su
5, se ne avesse le possibilità, investirebbe nel mattone, desiderio secondo solo al mettere qualche
soldo da parte per eventuali bisogni o progetti futuri.
Però l’effetto dell’attuale pandemia non ha risparmiato neanche il settore immobiliare, impattando
negativamente soprattutto sul mercato degli affitti. Tutto ciò nonostante il forte incremento di
compravendite immobiliari rispetto al 2020, con oltre 700.000 transazioni (anno difficile a causa
della pandemia) e l’introduzione dei bonus edilizi.
Tra ritardi e mancati pagamenti, i danni subiti dai locatori a causa dell’insolvenza degli affittuari
sono ingenti. Secondo Emg Different i canoni non riscossi hanno generato un buco di 1,3 miliardi di
euro. A questo si aggiungono i problemi relativi allo sfratto dell’inquilino in caso di morosità,
provvedimenti tornati esecutivi con il nuovo anno, dopo il blocco previsto dal Decreto “Sostegni”,
con la conseguente immediata esecuzione di circa 100mila sfratti. Problemi in termini di tempi,
stimati tra gli otto e i dodici mesi nelle maggiori città italiane per ottenere la sentenza di sfratto, e di
costi della gestione della casa che rimangono costanti, e che si aggirano intorno ai 942 al mese per
un’abitazione di 100 metri quadri in un capoluogo di provincia, come riporta uno studio condotto da
Facile.it e Mutui.it. A ciò si aggiungono le spese per il decreto ingiuntivo, lo sfratto esecutivo e la
parcella dell’avvocato. In questo scenario, una rendita da locazione stabile, presuppone insidie e
tante incertezze. Al punto che essere proprietario di un appartamento può sembrare più un problema
che un vantaggio.
“Le attuali dinamiche di mercato, hanno fatto si che molti proprietari immobiliari, cercando
soluzioni a queste problematiche, abbiano cominciato a conoscere la sublocazione immobiliare,
strumento relativamente nuovo ed innovativo” – spiega Francesco Zeni, fondatore di ‘Stanza
Semplice’, società che si occupa del recupero e rimessa in funzione di immobili da destinare agli
studenti fuori sede attraverso la sublocazione immobiliare – Con la sublocazione, nel nostro caso, se
l’immobile ha le caratteristiche che cerchiamo noi di Stanza Semplice, cioè almeno 2 camere da
letto, oltre che cucina e soggiorno e la disponibilità a locare con contratto 4 + 4 ad un canone
d’affitto proporzionato alla media di mercato, lo prendiamo in affitto e pagheremo al proprietario
di casa il canone ogni mese, anche nei periodi in cui l’immobile è sfitto. Lo ristrutturiamo e lo
arrediamo per renderlo adeguato, lo sublochiamo agli studenti universitari e lavoratori selezionati,
e siamo noi ad occuparci di ogni aspetto, da quelli burocratici a quelli bancari. Inoltre,
prevediamo una polizza assicurativa a copertura dei danni causati all’immobile dagli inquilini, e
una fideiussione con escussione a prima richiesta a garanzia del canone di locazione.”
In questo modo, oltre a ottenere una rendita passiva, cioè una entrata che non richiede un lavoro
costante, viene generato un ritorno sull’investimento di acquisto dell’immobile. Il proprietario di
casa disporrà quindi di un asset di valore, dal quale, in qualsiasi momento, potrà monetizzare.
Continua Zeni – “Il nostro guadagno si genera rendendo efficiente l’immobile, ed offrendo servizi
aggiuntivi per poter creare valore al consumatore finale. Servizi che vanno dal non chiedere
depositi cauzionali, ad avere tutte le bollette già pagate nell’affitto. In più il controllo e
l’assistenza, grazie alla presenza dei nostri Apartment Manager, fa in modo che anche i genitori
dello studente possano stare tranquilli. Tali servizi ci permettono di avere un vantaggio competitivo
rispetto all’offerta di privati e ci ha consentito nel 2021, di arrivare a gestire oltre 200 immobili in
Italia. Tuttavia la sublocazione non è presente solo nelle soluzioni per studenti, società diverse si
presentano sul mercato con offerte su misura di consumatori finali diversi.”
La sublocazione è una forma contrattuale prevista e regolamentata dall’articolo 1594 del Codice
Civile Italiano: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma
non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la
sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. La differenza tra
sublocazione e cessione del contratto sta in ciò: nella prima il conduttore, pur diventando, a sua
volta, locatore, rimane obbligato verso il locatore originario; nella seconda il cessionario subentra
nella medesima posizione del cedente-locatario, che è estromesso dal contratto.
“Noi società che operiamo in sublocazione siamo tutti soggetti parte di quella che in gergo viene
definita shared economy, ossia l’economia della condivisione: è una nuova modalità di mercato,
dove non si ricerca più la proprietà del bene, ma se ne utilizza solo secondo il bisogno,
condividendolo con altri, per renderlo più efficiente. Nel nostro caso la sublocazione immobiliare
ci permette di porci come gestori e garanti dell’immobile in affitto, anche armonizzando una
relazione spesso difficile fra gli studenti ed i proprietari, sollevando questi ultimi da innumerevoli
problemi, non ultimo quello dei mancati incassi”.
