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Airbnb sta uccidendo gli alberghi? Un’inchiesta

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Foto: AFP 

 Airbnb

Gli affitti brevi di appartamenti nelle zone centrali delle grandi città d’arte snaturano l’anima del posto e segnano la scomparsa degli alberghi a una e due stelle. Non solo. È tutto il settore alberghiero a risentirne con cali di fatturato, riconversioni dei 3 stelle e in alcuni casi anche con la chiusura definitiva di hotel storici a 4 stelle, come è accaduto al Princess di Roma. È la tesi di Federalberghi che punta il dito contro il sistema degli affitti brevi e, soprattutto, contro il colosso Airbnb che per come è strutturato permette a host poco coscienziosi di approfittare di un buco normativo e fare affari in modo sleale.

“Gli alberghi a una, due e tre stelle fanno parte stesso mercato degli affitti brevi, ma la differenza è nei costi da sostenere, che ammontano a quasi il 50% di fatturato”, dichiara all’Agi Giuseppe Roscioli, presidente di Federalberghi Roma. “Si tratta di strutture destinate a scomparire se non si interviene tassando allo stesso modo gli affitti brevi. Come avviene già all’estero”.

“Da quando i portali online hanno preso a dominare il mercato – sostiene Roscioli – l’ospitalità nella forma degli affitti brevi sembra essere diventata un mestiere “fai da te”, che qui non sottosta alle regole e, ormai, neanche alla logica dello sviluppo sostenibile. Si tratta di un fenomeno mondiale, certo, ma che a livello internazionale si cerca di ricondurre nei confini del vivere civile e della concorrenza leale, mentre Roma e l’Italia per ora si limitano a subirne gli effetti”.

Il caso Roma

A parlare sono i numeri: secondo gli ultimi dati elaborati da Federalberghi, ad agosto 2018, erano disponibili su Airbnb 397.314 alloggi italiani, con una crescita esponenziale che non accenna a fermarsi (174.528 alloggi in più rispetto ad agosto 2016, pari ad un incremento del 78,34%). Le strutture extralberghiere di natura analoga (appartamenti in affitto e bed and breakfast) censite dall’Istat in Italia sono 113.538.

“Si può pertanto certificare ufficialmente l’esistenza di almeno 280.000 alloggi che sfuggono ad ogni controllo, con l’avvertenza che le strutture mancanti all’appello sono probabilmente molte di più, in quanto gli alloggi presenti sul noto portale erano 52 a dicembre 2008, anno in cui l’Istat censiva 84.189 strutture”.

Quanto a Roma, sempre ad agosto 2018 erano disponibili su Airbnb 33.680 alloggi con una crescita del 25,25% rispetto all’agosto del 2016. Degli annunci, 21.816 (cioè il 64,67%) erano riferiti ad interi appartamenti, 23.218 (il 68,94%) erano disponibili per più di 6 mesi, 21.329 (il 63,33%) gestiti da host che mettevano in vendita più di un alloggio.

“Un vero Far West insomma, che deve assolutamente essere regolamentato subito”. Due sono i risultati più evidenti dell’esplosione della cosiddetta “Shadow Economy”: “La desertificazione dei quartieri più centrali e “affittabili” e la trasformazione di Roma in Capitale del low cost. Da Piazza di Spagna a Campo dei Fiori, da Monti a Trastevere, da Prati a Testaccio gli appartamenti si svuotano di residenti e gli antichi negozi di veri commercianti, lasciando il posto a minimarket improvvisati, pizzerie al taglio, paninerie e spacci di souvenir, mentre spariscono la nostra cultura e le nostre tradizioni per dare campo libero a un turismo povero figlio della pazza corsa al ribasso dei prezzi degli alloggi determinata dalla tracotanza dei portali online di prenotazione. E ne risentiamo tutti”.

In particolare, “si pone inoltre con tutta evidenza un problema di evasione fiscale e di concorrenza sleale, che danneggia tanto le imprese turistiche tradizionali quanto coloro che gestiscono in modo corretto le nuove forme di accoglienza. Occorre definire “con urgenza un insieme minimo di regole, che devono essere rispettate da tutti gli alloggi turistici, inclusi quelli venduti con la formula delle locazioni brevi”.

Come va il fatturato degli alberghi

Secondo i dati elaborati dall’Osservatorio del mercato turistico e del Lavoro dell’Ente bilaterale Turismo Lazio, a febbraio 2019 l’occupazione delle camere di hotel nella capitale (su oltre 16 mila prese a campione) si è attestato al 56%, in calo rispetto al 61% del 2018. Scende anche il ricavo che segna una calo del 7,3% rispetto all’anno precedente, nonostante sia salito il prezzo delle stanze. Nel 2018 le stanze venivano vendute in media a 115 euro contro i 117,04 del 2019, ma il ricavo è stato rispettivamente di 70,68 euro e 65,49. Segno meno anche per Firenze (-4,3%), Venezia (-15,6) e – in Europa – Parigi (-3,1). Positivo invece il ricavo medio del settore alberghiero di Milano (4,6).

“Dai dati dell’edizione 2018 del Barometro di HomeAway e CISET, sono 27 milioni gli italiani che hanno fatto almeno una vacanza lunga affittando un alloggio, con un impatto economico nazionale di 9,3 miliardi di Euro”, ha spiegato all’Agi Gualberto Scaletta, Country Manager Italia di Homeaway. Ma chi sono gli utenti? “La fascia di età è quella compresa tra i 18 e i 65 anni. Per lo più sono coppie giovani e mature (37%), distanziate di 2 punti percentuali dalle famiglie (35%), e in terza posizione al 13% chi la condivide con un gruppo numeroso (formato dalla famiglia e da altri parenti o amici).

Tutte le colpe di Airbnb

Ma perché Airbnb è il principale indiziato? Dall’analisi delle inserzioni presenti ad agosto 2018 sul portale Airbnb “emergono quattro grandi bugie che smascherano definitivamente la favoletta della condivisione”, afferma Federalberghi.

1 – Non è vero che si tratta di forme integrative del reddito

Sono attività economiche a tutti gli effetti. Più della metà (il 62,22%) degli annunci sono pubblicati da persone che amministrano più alloggi, con casi limite di soggetti che gestiscono più di 4.000 alloggi.

2 – Non è vero che si condivide l’esperienza con il titolare

Più di tre quarti degli annunci (il 76,68%) si riferisce all’affitto di interi appartamenti, in cui non abita nessuno.

3 – Non è vero che le nuove formule tendono a svilupparsi dove c’è carenza d’offerta

Gli alloggi sono concentrati soprattutto nelle grandi città e nelle principali località turistiche, dove è maggiore la disponibilità di esercizi ufficiali

4 – Non è vero che si tratta di attività occasionali

Quasi due terzi (il 64,58%) degli annunci si riferisce ad alloggi disponibili per oltre sei mesi l’anno.

La replica di Airbnb

Il colosso dell’home sharing ha replicato punto per punto alle accuse:

1 – “Non è vero che si tratta di forme integrative del reddito”

La maggior parte degli host è composta da persone che hanno a disposizione uno spazio all’interno della prima casa, oppure in un’altra abitazione. Certamente coesistono anche intermediari e professionisti che gestiscono, attraverso la loro attività, più immobili per conto dei singoli proprietari. Tipicamente host con decine e in alcuni casi centinaia di appartamenti non sono infatti nababbi, come si vorrebbe far credere, bensì property manager a cui i proprietari hanno scelto di affidare la propria seconda casa perché impossibilitati (o scoraggiati) a gestire in prima persona l’accoglienza degli ospiti.

2 – “Non è vero che si condivide l’esperienza con il titolare”

È evidente che chi – come una famiglia con bambini – opta per affittare un appartamento intero sa benissimo che non condividerà gli spazi con l’host, come nel caso di un Bed & Breakfast o dell’affitto di una sola stanza. Gli annunci in Italia riferiti a sole stanze (1 su 4) sono circa centomila: un’offerta ampia per tutti i viaggiatori che desiderano un rapporto diretto con l’host durante il soggiorno.

3 – “Non è vero che le nuove formule tendono a svilupparsi dove c’è carenza d’offerta”

La disponibilità di un immobile non si traduce immediatamente in notti prenotate. Basti pensare alle seconde case degli italiani, sfitte anche per 11 mesi l’anno e affittate occasionalmente per contenere i costi dell’immobile.

4 – “Non è vero che si tratta di attività occasionali”

Trattandosi di case e stanze gli annunci riflettono necessariamente la composizione e la localizzazione del patrimonio immobiliare. Ci saranno sempre più immobili nelle grandi aree urbane rispetto ai piccoli borghi, dove però l’ospitalità in casa resta l’unica concreta possibilità, stante la non convenienza economica nell’edificare una struttura ricettiva tradizionale.

“Se i due stelle chiudono non è colpa nostra”

Ma è vero che l’avvento di Airbnb e degli affitti brevi ha segnato il tramonto degli alberghi a uno, due stelle? Non per il colosso che prende le distanze dalla tesi citando la Banca d’Italia. “Riteniamo che in un mercato in espansione come quello del turismo internazionale ci sia spazio per tutti e la nostra posizione è condivisa da molti, anche fra gli albergatori”, dichiara all’Agi Mauro Turcatti, Public Affairs Manager di Airbnb Italia.

“Numerosi esperti sono d’accordo nel sostenere che Airbnb possa aiutare a far crescere e diversificare il settore, e permettere a più persone di viaggiare. Un recente studio di Banca d’Italia mostra bene come il forte ridimensionamento del numero di esercizi alberghieri con una e due stelle sia in corso da decenni, ‘controbilanciato da un aumento pressoché di eguale misura degli hotel a tre e quattro stelle’, con una diminuzione significativa avvenuta assai prima che Airbnb o altre piattaforme rendessero ancor più popolari case vacanza e affitti brevi”.

Solo nel decennio 2002-2012, precedente all’arrivo di Airbnb Italia – continua Turcatti – le strutture a una stella sono passate da oltre 6 mila a meno di 4 mila, mentre quelle a due stelle sono scese da circa 9 mila a meno di 7 mila.

Cosa accade all’estero

Intanto Federalberghi insiste sull’introduzione di nuove regole “per porre un argine al dilagare degli affitti abusivi”, citando come esempi le principali città d’arte europee e non solo. Eccone alcuni:

  • Amsterdam – Gli appartamenti privati possono essere affittati per non più di 30 giorni all’anno e possono ospitare al massimo quattro persone per volta.
  • Atene – Esiste un limite massimo alla durata delle locazioni brevi, che è pari, a seconda dei casi a 50 o a 90 giorni all’anno, a seconda dell’ubicazione.
  • Barcellona – È possibile affittare al massimo due stanze per appartamento, per non più di 4 mesi all’anno, a condizione che il proprietario vi risieda (non è possibile affittare appartamenti interi).
  • Berlino – L’affitto di seconde case è consentito per un massimo di 90 giorni all’anno.
  • Bruxelles – Può affittare casa per meno di 90 giorni solo chi rispetta una serie di requisiti rigidissimi e solo con il consenso di tutti i condomini del palazzo.
  • Dublino – Le locazioni brevi non possono superare 60 notti in un anno, con un massimo di due camere per appartamento e non più di quattro ospiti per notte.
  • Ginevra – Gli immobili residenziali possono essere affittati a scopo turistico su piattaforme online per un massimo di 60 notti l’anno.
  • Londra – Gli appartamenti destinati alle locazioni brevi possono essere affittati per non più di 90 giorni all’anno.
  • New York – Le locazioni brevi sono consentite solo se il proprietario risiede nell’appartamento.
  • Parigi – Il limite di operatività è di 120 giorni all’anno. Inoltre, i proprietari degli immobili affittati per brevi periodi devono iscriversi in un registro pubblico. L’amministrazione comunale ha recentemente dichiarato di voler vietare l’affitto di case nei primi quattro arrondissement, perché il centro della capitale francese si sta spopolando.
  • Reykjavik – Chi non è dotato di una licenza può affittare i propri immobili ai turisti per un massimo di 90 giorni all’anno.
  • Valencia – Le abitazioni intere possono essere affittate per un massimo di 45 giorni all’anno.
  • San Francisco – Se il proprietario non risiede stabilmente nella proprietà, l’appartamento può essere affittato per un massimo di 90 giorni all’anno.

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